월배당 리츠주 리얼티인컴(O) 분석 및 투자포인트

리얼티인컴은 매월 배당을 주는 매력적인 기업 입니다. 리얼티인컴은 부동산 산업으로 돈을 버는 리츠주이기 때문에 정말 월세를 받는 것과 비슷합니다. 투자 홈페이지 로고에도 자기 기업은 The Monthly Dividend Company 라고 적혀있습니다. 그만큼 월배당 하는 것을 자랑스럽게 여기는 거라고 볼 수 있습니다. 그럼 이번 글에서는 리얼티인컴 기업에 대해서 알아보겠습니다.

 

리얼티인컴 기업 소개

리얼티인컴은 부동산으로 임대 수익을 얻는 기업 입니다. 대표적인 리츠 주 입니다. 리츠추는 다수의 투자자로부터 자금을 모집하여 부동산에 투자, 운영하고 수익을 배당과 시세차익으로 투자자에게 돌려주는 주식회사 입니다. 리얼티인컴 투자 홈페이지에서는 리얼티인컴은 지난 52년 동안 장기 순 임대 계약에 따라 임대 수익을 창출하는 독립형 상업용 부동산을 인수 및 관리해 왔다고 말합니다.

리얼티인컴은 미국 49개주와 푸에르토리코 및 영국에 6,500개 이상의 부동산을 보유하고 있습니다. 미국주가 50개인데 49개주에 부동산을 보유하고 있다는 뜻은 거의 미국 전체에 부동산을 보유하고 있다고 무방합니다.

 

리얼티인컴은 이렇게나 정말 많은 부동산을 보유하고 있는데 우리가 눈여겨 봐야할 점이 리얼티인컴은 트리플넷리스 방식으로 운영한다고 합니다. 넷리스는 부동산을 임대한 사람이 임대료 중 어떤 것을 부담할지 결정하는 것 입니다. 트리플넷리스는 임대료가 상대적으로 저렴한 대신 재산세, 수리비, 유지비 등을 모두 임대인이 부담하는 것 입니다. 이런 트리프넷리스는 대부분의 리츠주들이 선호하는 방법 입니다. 바로 수익 안정성이 높아 기업에게도 좋고 안정적이게 배당을 할 수 있으니 투자자들에게 좋기 때문이죠. 

 

 

가장 수익이 많이 나는 부동산은 대부분 소매업으로 사용됩니다. 리얼티인컴 빌려준 부동산들을 임차인들은 대부분 소매업으로 사용하죠. 소매업은 마트나 편의점 혹은 약국 같은 곳 입니다. 마트나 편의점 같은데는 사람들이 꼭 가는 곳 입니다. 인간에게 필요한 생필품들을 대부분 마트에서 구매하기 때문입니다. 코로나가 왔다고 여러분은 마트를 안 가시나요? 코로나가 왔다고 모두가 편의점을 가지 않나요? 물론 마트 가는 횟수가 줄수는 있어도 마트를 아예 안 갈수는 없습니다. 따라서 리얼티인컴은 코로나가 왔어도 꾸준히 배당을 지급할 수 있었습니다.그 다음은 산업, 사무실, 농업에 쓰이는 부동산을 임대하고 있습니다.

 

게다가 리얼티인컴의 상위 임차인 20명 모두 월그린,월마트,홈디포 같은 안정적인 기업 입니다,

 

리얼티인컴 실적 분석

 

단기적인 관점에서 리얼티인컴의 매출 및 이익이 꾸준히 상승하고 있습니다. 다른 기업과 마찬가지로 코로나 타격이 있었습니다. 하지만 리얼티인컴은 매출과 이익이 거의 차이가 없었습니다. 그리고 2021년에 들어서면서 매출과 이익이 늘어나고 있습니다. 

 

 

장기적인 관점에서도 리얼티인컴의 매출과 이익은 꾸준히 상승했습니다. 심지어 코로나 때도 타격이 크지 않았습니다. 오히려 배당금을 늘렸습니다. 이건 리얼티인컴 회사가 위기에 강하다는 의미인 것 같습니다.

 

 

리얼티인컴의 배당률은 4.4% 입니다. 이정도면 고배당에 속하고 또한 월마다 배당을 줍니다. 또한 총 612달 동안 매월 배당을 지급했습니다. 즉 25년 동안 매월 꾸준히 배당금을 지급했다는 뜻 입니다. 이로써 리얼티인컴도 배당귀족이 되었습니다.

 

리얼티인컴 투자포인트

 

1. 위기에 강한 리얼티인컴

리얼티인컴은 코로나에도 배당을 줄이기는 커녕 늘렸습니다. 다른 기업들은 대부분 배당컷을 했는데 어떻게 리얼티인컴은 배당을 늘렸을까요? 위에 사진에서도 나와있듯이 코로나가 왔을 때 렌트 회수율이 88%였습니다. 물론 렌트 회수율 100%가 정상이지만 코로나가 왔을 때를 감안하면 대단한 수치 입니다. 다른 리츠 기업들과 비교해보면 더 놀랍습니다. NNN 기업은 렌트 회수율 55%, SRC는 68%, 그리고 EPR 기업은 15% 렌트 회수율를 기록했습니다. 다른 기업들과 비교해보면 엄청나죠? 그럼 여기에서 의문이 생깁니다. 도대체 왜 리얼티인컴만 렌트 회수율이 이렇게 높을까요? 그 이유는 밑에서 설명하겠습니다.

 

2. 탄탄한 상위 20개 임차인 

 

리츠 기업을 분석할 때는 임차인들도 눈여겨 봐야 합니다. 리츠 기업의 주 수입원이 임차인들이기 때문이죠. 그중 가장 중요한 임차인들이 상위 20개 임차인들 입니다. 상위 20 임차인들에게서 전체 임대료 50%를 받기 때문입니다.

리얼티인컴은 상위 20 임차인을 공개했습니다. 위에 사진에서도 보이시지만 편의점 세븐 일레븐, 미국에서 가장 큰 약국 월그린, 미국의 다이소 같은 달러 트리, 미국의 대형 소매점 월마트,홈디포 같은 아주 탄탄한 임차인들 입니다. 상위 20 임차인들의 신용등급도 BBB 이상으로 좋은 편 입니다. 그래서 코로나가 왔어도 렌트 회수율을 88%나 기록할 수 있었고 배당도 컷하지 않고 오히려 늘릴 수 있었던 이유 입니다.

 

3. 월배당&배당성장

 

리얼티인텀은 4%라는 높은 배당금을 지급하면서도 배당금을 25년 동안 꾸준히 늘렸습니다. 위와 같은 이유로 항상 안정적으로 렌트비를 받을 수 있고 투자자들 또한 배당금을 매월 꼬박꼬박 받을 수 있었습니다. 시세차익음 덤이고요.  

 

결론

리얼티인컴의 최고 주가는 80불대였고 현재 주가는 70불대에 근접해 있습니다. 코로나로 리얼티인컴 주가도 많이 하락했습니다. 하지만 리얼티인컴은 코로나 19에도 실적에 큰 타격이 없었고 배당컷을 하긴 커녕 오히려 배당을 인상했습니다. 저는 개인적으로 리얼티인컴 기업 가치는 그대로였는데 그냥 코로나라는 이슈만으로도 떨어진 것 같아서 매수할 계획 입니다.

 

오늘은 이렇게 월배당주 리얼티인컴 기업에 대해 알아보았습니다. 위기에 강한 배당성장주이면서 월배당으로 현금흐름을 원하는 투자자들에게 많은 사랑을 받는 리츠주인 것 같습니다.

 

리얼티인컴 투자 홈페이지

https://www.realtyincome.com/Home/default.aspx

Realty Income - The Monthly Dividend Company, O Stock