리얼티인컴(O)에 투자해야 하는 이유와 주가전망

리얼티인컴은 월배당 주식입니다. 즉 리얼티인컴을 1주 구매하면 매달 자신의 계좌로 돈이 들어온다는 뜻입니다. 이 같은 점 때문에 한국에는 리얼티인컴 주식을 모아가시는 분들이 굉장히 많습니다. 그럼 이번 글에서는 리얼티인컴에 투자해야 하는 이유와 주가전망을 알아보겠습니다.

리얼티인컴 비즈니스 모델 분석

리얼티인컴은 리츠 주식입니다. 부동산 회사이죠. 리얼티인컴의 수익모델은 정말 간단합니다. 리얼티인컴이라는 회사가 부동산을 구매하고 그 임차인으로부터 월세를 받아 수익을 얻는 구조입니다. 그럼 리얼티인컴의 수익모델을 조금 더 자세하게 알아보겠습니다. 

리얼티인컴 부동산의 포트폴리오입니다. 리얼티인컴의 고객은 1147명입니다. 79개 산업이 넘는 부동산에 투자하고 있습니다. 위에 차트에서 가장 중요한 게 바로 오른쪽에 있는 퍼센트와 설명입니다. 번역해 보자면 리얼티인컴의 받는 월세 92%가 경기와 상관없이 안정적으로 돈이 들어오는 상황이라는 것입니다. 즉 리얼티인컴에게 월세를 주는 임차인들이 경기 불황과 상관없이 돈을 줄 수 있는 능력이 있는 사람들이라는 뜻입니다. 

 

이게 엄청난 투자포인트인 이유가 이제 많은 경제 전문가들이 경제가 더 안 좋아질 것이라고 예상하고 있습니다. 실제로 요즘 경기가 너무 힘들다고 합니다. 물가는 오르고 취업도 잘 되지 않습니다. 하지만 그런 경제불황가 상관없이 리얼티인컴은 꾸준히 돈을 받을 수 있습니다. 임차인 경기불황가 상관없이 돈을 잘 버는 기업들이기 때문입니다. 그럼 리얼티인컴의 상위 임차인들은 어떤 기업들이고 정말 탄탄한 기업들이 한번 확인해 봅시다.

리얼티인컴의 상위 20 고객들입니다. 위에 보이는 기업들이 리얼티인컴에게 월세를 주는 것입니다. 한번 확인해 보겠습니다. 1위는 달러 제너럴로 총 전체 렌트비에 4.2%를 차지하고 있습니다. 그럼 달러 제너럴이 어떤 기업인지 알아보겠습니다. 달러 제너럴은 마트 같은 곳입니다. 한국인들에게는 조금 생소하지만 미국에서 엄청나게 유명한 기업입니다. 1939년 설립되고 현재 18774개가 넘는 매장이 미국과 멕시코에 있습니다. 이 달러 제너럴 기업도 미국주식시장에 상장되어 있습니다.

 

그다음은 월그린이 3.9%로 2등을 차지했습니다. 월그린은 미국의 약국으로 유명합니다. 미국에 살면 무조건 가는 약국입니다. 3등은 세븐 일레븐입니다. 세븐 일레븐은 한국에서도 유명해서 따로 설명하지 않겠습니다. 이렇게 달러트리, Fed Ex, CVS, 크로거 그리고 월마트 같은 정말 안정적인 기업들이 다양하게 있습니다. 이렇게 때문에 아까 위에서 경기불황가 상관없이 돈을 받을 수 있다고 한 것입니다. 경기가 안 좋다고 사람들이 편의점, 마트 그리고 약국을 가지 않나요? 힘들어도 갑니다.

 

이렇게 때문에 리얼티인컴이 코로나가 와도 큰 타격이 없었습니다. 다른 리츠 주식들은 배당을 중지했고 힘들어했었는데 리얼티인컴은 오히려 배당을 늘렸습니다. 어떻게요? 바로 이런 상위 임차기업들이 있었기 때문입니다. 이런 주식에 투자하시는 분들의 이유가 대부분 안정성 때문에 리얼티인컴은 이 같은 점 덕분에 안정성이 훨씬 더 올라갑니다. 이게 리얼티인컴이 매력적인 주식인 이유입니다. 그럼 이번에는 리얼티인컴이 어디에 투자하고 있는지 알아봅시다.

위에 사진이 리얼티인컴이 어느 곳에 투자하고 있는지 알려줍니다. 미국기업인만큼 미국에 있는 모든 주에 부동산을 갖고 있고 그리고 영국에도 부동산을 가지고 있습니다. 리얼티인컴은 이제 미국뿐만 아니라 해외 부동산 시장도 확장하려고 한다고 합니다.

위에 차트는 리얼티인컴 부동산의 산업 분야입니다. 리얼티인컴 부동산에 가장 많은 비중을 차지하고 분야는 바로 마트입니다. 월마트와 홈디포 같은 마트가 10%로 가장 많은 비중을 차지하고 있습니다. 그다음은 편의점입니다. 아까 설명했듯이 그리고 달러스토어와 레스토랑이 있습니다. 

이와 같은 전략으로 리얼티인컴은 굉장히 좋은 성과를 냈습니다. 리얼티인컴의 인테프라이즈 벨류 즉 EV는 $53B을 달성했습니다. EV는 기업가치를 나타내는 지표인데 시가총액이라는 다른 개념입니다. 둘 다 기업의 가치를 나타내는 지표인 것은 맞지만 그 가치를 계산하는 방법이 다릅니다. 시가총액은 1당과 가격과 회사가 가지고 있는 총 주식수를 곱해서 가치를 계산한다면 EV는 시가총액에 총부채와 현금을 뺀 값입니다. 

 

베이스 렌트도 보겠습니다. 베이스 렌트는 1년 $3.1B를 받았습니다. 한화로 약 3.4조 원입니다. 정말 엄청난 1년 수익입니다. 근데 더 중요한 점은 바로 이게 베이스 렌트라는 점입니다. 베이스 렌트가 생소한 분들이 있을 수 있어서  한번 설명해 보겠습니다. 우리가 집을 구매하면 집세도 내야 하고 보험도 내야하고 또 세금도 내야 합니다. 그런데 그런 모든 비용들을 임차인들이 부담한다는 뜻입니다. 즉 정말 세금 같은 비용을 다 제외하고 들어오는 돈이 1년에 $3.1B라는 뜻입니다. 정말 엄청납니다.

 

이번에는 신용등급을 보겠습니다. S&P500이 리얼티인컴의 준 신용등급은 A3입니다. 굉장히 높은 수치입니다. 그만큼 리얼티인컴의 재무제표가 좋다고 볼 수 있겠습니다.  오른쪽 밑에 있는 43%는 아까 위에 설명했듯이 리얼티인컴의 월세 43%가 투자등급이 굉장히 좋은 기업에서 온다는 뜻입니다. 

배당

리얼티인컴의 투자하는 가장 큰 이유가 바로 이 배당 때문이라고 생각합니다. 리얼티인컴의 배당률은 현재 4.5% 정도 됩니다. 리얼티인컴은 지난 10년간 배당금을 5.40%나 상승시켜 줬습니다. 5년으로 보면 3.80% 배당성장률이고 3년으로 보면 4.04%의 배당성장률을 보여줍니다.

 

1994년부터 지금까지 평균 매년 4%씩 증가시켰다고 합니다. 즉 리얼티인컴은 배당률이 높을 뿐만 아니라 배당성장률도 좋습니다. 리얼티인컴의 배당은 628월 동안 계속 배당금을 상승시켜 줬다고 합니다. 

 

리얼티인컴에 투자해야 하는 이유

1. 안정적인 재무제표

리얼티인컴에 투자해야하는 첫 번째 이유는 바로 안정적인 재무제표 때문입니다. S&P500에서 신용등급이 A3 거나 더 나은 리츠기업이 딱 7개밖에 없는 그중 리얼티인컴이 하나입니다. 그만큼 안정적이라는 것을 나타냅니다. Net Debt to EBITDA 수치는 5.2x입니다. Net Debt to EBITDA를 설명하자면 회사가 부채를 갚는 데 걸리는 시간을 나타내는 지표입니다.

 

Fixed Change to Coverage Ratio(FCCR)는 5.5x입니다. FCCR은 한국어로 고정상환비율입니다. 간단하게 설명하자면 고정비를 감당할 수 있는지 알려주는 지표입니다. 보통 FCCR 지수가 2 정도면 높은 편인데 리얼티인컴은 5.5입니다. FCCR 지수가 1.2이라면 번 돈으로 고정비를 한번 낼 수 있는 뜻입니다. 

 

2. 평균을 상회하는 현금흐름

위에 리얼티인컴과 다른 리츠기업의 현금흐름을 보여주는 차트입니다. 파란색 막대기가 S&P500에 있는 리츠주식들의 평균입니다. 약 94% 정도가 되는 것 같습니다. 주황색 막대기는 리얼티인컴의 현금흐름 안정성을 보여주는 막대기입니다. 리얼티인컴의 평균은 98.2%로 평균보다 4.2%를 상회했습니다. 즉 리얼티인컴은 이 리츠산업을 이끄는 주식이라 볼 수 있습니다. 리얼티인컴이라는 기업은 보면 볼수록 더 안정적인 기업이라고 생각됩니다.

 

3. 끊임없는 투자와 성장

리얼티인컴 정도되는 기업은 가만히 있어도 돈이 어느 정도 들어올 것인데 리얼티인컴은 끊임없이 투자하고 확장하려고 합니다. 리얼티인컴은 전 세계적으로 사업을 확장려고 합니다. 리얼티인컴은 유럽에도 투자를 확장하기 시작했습니다. 스페인의 마드리드 그리고 영국 같은 나라에도 투자를 하기 시작했습니다. 미국에서 더 다양한 산업에 투자하려고 합니다.

얼마 전에는 Wynn Resorts라는 회사와 계약을 맺었습니다. 리얼티인컴은 카지노와 리조트를 $1.7B에 구매했습니다. 라스베이거스에 있는 리조트 사업과 카지노 산업에도 진출했습니다. 또한 게이밍 산업도 진출해서 더 높은 성장률과 더 나은 비즈니스 모델을 만든다고 했습니다. 

 

주가전망

현재 리얼티인컴의 주가는 $62.95입니다. 해외전문가들에게 이야기에 따르면 현재는 관망하거나 조금씩 분할매수하라고 합니다. 주가는 기업이 이렇게 계속 성장한다면 꾸준히 우상향 할 것 같습니다.

 

이번에는 이렇게 리얼티인컴에 투자해야 하는 이유와 주가전망을 알아보았습니다. 리얼티인컴의 수익모델을 파고들면 파고들수록 이 회사가 더 탄탄하다는 것과 안정적이다는 것을 알겠습니다. 또 이 주식이 왜 이렇게 인기가 많고 리츠주식 중 대표주식인지 알 수 있었습니다. 

 

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